自分がやってること、考え方も書き留めてみた。参考になるやらならぬやら…人それぞれ違うだろうけど、一つの例として。
では、早速。
【住宅用土地の購入】
・買うなら、建築条件無しの土地。
土地購入は大きく2パターン。建築条件付きと条件無し。条件付きはたぶん安い。大抵はハウスメーカーが自社住宅を建築の条件付きで販売ってのが多い。
土地が安い分、建築費が高めで相殺されるような…。だから建築条件無しの土地を探す。
そのほうが建築業者を複数選択できるし、より省コストで良品住宅となる可能性があると判断。(業者は複数比較するべきだって言うし。)
・500万円以下で70坪くらい、間口10m以上の土地を目安に探す。
500万円だと、坪70,000円チョイくらい。市街から数分程度の少々離れたエリアは購入できる土地が結構あったりする。
70坪もあれば、建坪30坪の家を建てても余裕がある。駐車場は3台分は確保したい。そうなると間口が10mは欲しい。そういう土地に絞って探す。
できれば、不動産会社よりも住宅メーカーに紹介してもらうと安心。地盤改良の要否や接続道路の状況など、無料で調査してもらえる。
不動産会社では建物との情報把握に不安あり。特に地盤改良が必要かどうかは、建築の際にお金にダイレクトに響く。慎重にいきたい。
・学校や病院、生活品の調達が短時間な場所を選ぶ。
学校や病院、食品スーパー、公共アクセスの関係は押さえておきたい。極端に悪くなければ生活支障はまず無い。老いた時の生活も頭に入れて。
周りに新築住宅や分譲地がチョコチョコ出ている地域なら、今後にインフラが発展する可能性がある。他者が地域に入りやすい環境ができている場合も多い。
・北向きの土地
一般的には間口が南向きの土地が人気。駐車場で奥行きが稼げるから、玄関・リビングの日当たりがいい。当然だけど価格も高い。
考え方だけど…北向き間口の土地は、日当たりの良い南側を玄関スペースに取られず、部屋を集中して作れる。
北側に広道路などのスペースが空いていれば、そのメリットを活かしてあえて北向きを選ぶ人もいる。
何と言っても土地が安く手に入ることが最大メリット。ローコスト住宅には良い材料と言える。
・条件に合った土地は、早めに購入を。
良い土地の売買はスピードが肝心。もたついているとすぐ売約済みになってる。美物件が掲載されると、決まる時は即座に決まることも珍しくない。
購入したいなら…不動産会社に「買受証明書」を提出して内金を入れ、売約したい。間取りの検討にも土地が決まらないとできないから。
内金は売買価格の5%程度。銀行ローンを組む場合、ローン事前審査が通らなかった時には契約中止で返還されるはず。
それ以外は、契約解除金として不動産会社に支払うのがルール。覚えておこう。
開発許可が下りて造成途中で販売の土地の場合は、不動産会社は正規の内金額は受け取れない。内金無しで「買受証明」を処理してもらえる場合もある。
これも覚えておこう。
ただ、この場合は銀行の住宅ローン事前審査は通る見込みと判断される場合だろうから、売買契約ありきの融通と自覚したほうがいい。
【住宅メーカー(業者)を知る。】
・無料サイトで業者やプランを比較
家を建てるにも、どうやって動けばいいか…分からないことだらけ。ハウジングセンターを手当たり次第…なんてのは非効率極まりない。大してモノにならないし。
でも、心配いらない。webの無料比較サイトを使って10社くらい比較できる。まずはサイトに申し込んでみる。
カタログはもちろん、間取り提案や見積を無料で入手できる。自宅にいながら比較検討ができるのは便利。時間的にも効率的。
坪単価や間取り提案が各社違うので、比較して求めるイメージをある程度固められるのは助かるはず。
・ハウジングセンターに行く。
イメージや坪単価を押さえたら、実際にハウジングセンターに行って話を聞いてみみる。そして自分の予算範囲内で建てられそうな会社に絞る事。
無理な会社はサッとパスする。時間的な無駄は絶対省こう!次の行程で時間的な余裕がほしいから。
・気になる会社と間取りや概算見積を進める。
複数社で比較を行うのは当たり前の業界。間取りは何度でも書き換えして提案してくれるし見積も同じ。遠慮せず何度でも相談していい。
他社の間取りも、あれば絶対見せたほうがいい。間取りは立体的な判断も必要。欠点のアドバイスをするような会社なら、候補にしていい目安になる。
一般的に会社が無料で対応してくれる部分は、こんなところだ。
不動産(土地)の選定・紹介
検討土地の現況確認、現地踏査・報告
間取り図修正・作成(納得できるまでOK)
建築費用見積(間取り変更の都度OK)
複数の銀行へのローン事前審査書類手配・記載書類の提出
(土地が決まらないと間取りは描けない。なので、冒頭に土地購入から書いたというわけ。)
・間取りや予算が決まるまで、複数回の打合せをする。
間取りや建築費は、なかなか折り合わないのが普通。納得できるまで何度でも打ち合わせに挑む。契約までは無料だから、じっくり腰を据える。
(契約後に詳細確認があるので、契約額部分以外は変更もできるようだ。)
・建築請負契約を締結する。
資金調達や間取りが決まると、いよいよ請負契約締結を依頼される。契約するか否かの判断、以下の事に注意して慎重に行おう。
他社の間取りなどの疑問な点は指摘したか?(根拠を示したか?)
自社契約を強引(急)に迫らないか?
突然、大幅値引きをしてこないか?
こちらに有利な情報を踏まえているか?(資材高騰で費用アップの前、税控除措置拡大開始の後等)
ここまでに、自分の場合は3ヶ月掛かった。そして、契約しよう…と思えた会社は?
「㈱イシカワ」
土地探しでは、要望に合致しそうな土地全てを現地確認と画像のメールで案内してくれた。まだWEBに情報アップされていない不動産物件の紹介もしてくれた。
30坪+αの建物本体で30万円前半/坪。オプション+税込み総額でも50万円/坪までいかない。ローコストではあると思う。
他社の間取りを立体的に確認して、不安な部分はしっかり説明してくれる。そして何度も変わるこちらの要望に、都度アドバイスを含めて再提案。
数種類の間取りは、全てデメリットとメリットを説明して、じっくりとこちらのペースで選択を急がせない。
数社を比較したけど、個人的には検討先に候補として入れておいて損はない会社だと思う。